К вопросу о правовой природе договора коммерческого найма жилого помещения в российском праве

 

Ремидовский Р.А., адвокат, аспирант кафедры административного, финансового и коммерческого права Российского государственного торгово-экономического университета, 2007 год

 

Кардинальное обновление российского жилищного законодательства, имевшее место в последние годы, с новой силой вызвало научно-практический интерес к договору коммерческого найма жилого помещения. При этом данный интерес обусловлен не только традиционно высокой социальной значимостью жилищных отношений. Так, проблематика коммерческого найма всегда отличалась принципиальной сложностью, что во многом предопределено отсутствием в среде правоведов единой точки зрения на юридическую природу указанного договора. Однако последние попытки законодательного решения отмеченной проблемы свидетельствуют о качественно новом уровне отражения особенностей коммерческого жилищного найма в правовом массиве, что, бесспорно, заслуживает одобрения и позволяет внести бóльшую ясность в вопрос о правовой природе рассматриваемого договора.

В российской юридической науке распространено мнение, что наем жилого помещения, в том числе коммерческий, произошел от гражданско-правового института имущественного найма (аренды)¹, что подтверждается анализом соответствующих отношений в ретроспективе, а по поводу соотношения институтов жилищного и имущественного найма наиболее ярко обозначились две позиции:

1) договор найма жилья – разновидность договора аренды²;

2) договор найма жилья – самостоятельный вид договора³.

Небезынтересно также отметить подход некоторых известных ученых, согласно которому сам факт выделения в российском праве договора найма жилого помещения в качестве самостоятельного гражданско-правового договора не исключает возможности отнесения его к разновидности института имущественного найма⁴. Действительно, проведение Гражданским кодексом РФ⁵ (далее также – ГК РФ, ГК) четкой границы между договорами жилищного и имущественного найма путем концентрации правовых норм сравниваемых юридических институтов в различных главах и отсутствие в данных главах взаимных ссылок, не ставит точки в данной дискуссии в общемировом масштабе.

В частности, Германское гражданское уложение (далее – ГГУ), на наш взгляд, отличается весьма специфической системой норм о наемных и арендных отношениях. Здесь положения о договоре найма и договоре аренды сосредоточены в одном разделе. При этом в первом подразделе соответствующего раздела сконцентрированы общие положения об отношениях найма, во втором – об отношениях найма жилых помещений, в третьем – об отношениях найма иных вещей (а именно – земельных участков, нежилых помещений и зарегистрированных судов), в четвертом – о договоре аренды, наконец, в пятом – о договоре аренды земли. При этом в абз. 2 § 581 ГГУ (Обязанности, типичные для договора аренды) прямо сказано, что к договору аренды, за исключением договора аренды земли, соответственно применяются предписания о найме, если из §§ 582 – 584 не следует иное⁶.

Система норм о найме Французского гражданского кодекса (далее – ФГК) представляется более традиционной. Так, в данном акте наем домов (жилых помещений) является разновидностью имущественного найма; последний, в свою очередь, наряду с наймом работы, составляет род договора найма. В главе, посвященной имущественному найму, выделены правила, являющиеся общими для найма домов и сельскохозяйственных земель. Однако положения об аренде скота в ФГК сконцентрированы не в главе об имущественном найме, а в самостоятельной главе⁷.

Наиболее логически выверенным видится подход, существующий в праве республики Йемен, где наем (аренда) недвижимого имущества (земли, строений, сооружений, жилых помещений) является видом имущественного найма (аренды)⁸.

Представляется, что праксеологический аспект дискуссии о правовой природе найма жилого помещения (в т.ч. коммерческого) как феномена социально-экономической жизни заключается в выявлении правовых последствий, вытекающих из факта применения того или иного подхода. Следовательно, при решении вопроса о соотношении коммерческого жилищного и имущественного найма необходимо исходить из буквы и духа конкретного нормативно-правового акта.

Изучение ГК РФ позволяет признать известную близость договоров аренды и коммерческого найма жилого помещения. В частности, сравнив предметы указанных договоров⁹, описанные соответственно в абз. 1 ст. 606 и п. 1 ст. 671 ГК, можно заключить, что оба договора являются консенсуальными, возмездными, двусторонними и направленными на передачу имущества во владение и пользование. Сопоставление же норм абз. 1 ст. 606 и п. 1 ст. 683 ГК РФ свидетельствует о срочности договоров аренды и коммерческого найма жилья. При всем том представляется более обоснованным констатировать самостоятельность указанных договоров. По нашему мнению, лучшим аргументом в пользу данного утверждения будет являться установление принципиальной разницы между договорами коммерческого жилищного найма и аренды жилого помещения.

Как было показано выше, конструкция предмета у договора коммерческого найма и договора аренды, по которому жилое помещение передается не только во владение, но и в пользование, идентична. Объект (жилое помещение) у рассматриваемых договоров, естественно, полностью совпадает. Но особенности функционального назначения жилого помещения, установленные п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ¹⁰ (далее также – ЖК РФ, ЖК), позволяют арендатору использовать жилое помещение только для проживания граждан. Например, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель могут использовать арендованное ими жилое помещение для проживания своих работников. Таким образом, если целью нанимателя по договору коммерческого найма является удовлетворение собственной жилищной потребности, то по договору аренды – удовлетворение жилищной потребности соответствующих граждан. Однако предоставить жилое помещение для проживания данных граждан арендатор может только по договору коммерческого жилищного найма. Следовательно, договор аренды жилого помещения всегда образует известный правовой симбиоз с договором коммерческого найма жилья.

Если гипотетически предположить, что договор коммерческого найма жилого помещения в российском праве представляет собой разновидность договора аренды, нужно признать, что симбиотическая связь договоров имущественного и коммерческого жилищного найма позволяет определить договор коммерческого найма в качестве своеобразного «обязательного договора субаренды жилья». Думается, что этим определением можно было бы и ограничиться, сконцентрировав правовые нормы о коммерческом жилищном найме в специальной статье гл. 34 ГК РФ, посвященной субаренде жилого помещения, если бы не тот факт, что наймодателем жилого помещения может быть не только его арендатор, но и собственник, а также лицо, уполномоченное собственником на основании договора, отличного от договора аренды (например, по договору подряда, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом и т.д.) или вообще на внедоговорном основании¹¹. В этой связи становится понятным, что коммерческий наем жилого помещения, несмотря на присутствие в его юридической конструкции всех признаков договора арендного типа (консенсуальность, возмездность, срочность, двусторонний характер, направленность на передачу имущества во владение и пользование), нельзя трактовать в качестве договора субаренды жилого помещения. Как следствие, правовым нормам о коммерческом найме жилья нельзя найти места в гл. 34 ГК РФ, их необходимо поместить в отдельное структурное подразделение ГК наряду с социальным наймом жилого помещения, что и было сделано законодателем.

Более того, концентрация правовых норм о найме жилого помещения в гл. 35 ГК РФ, помимо прочего, позволила подчеркнуть специфику отраслевой природы договора коммерческого жилищного найма в аспекте правоотношения и юридического института. Данная специфика коммерческого найма, так же, как и его отличие от аренды жилья, обусловлена функциональными особенностями объекта договора.

Так, жилое помещение как объект договора коммерческого найма представляет собой, с одной стороны, имущество, которое используется наймодателем с целью извлечения прибыли, своего рода «предмет экономического оборота»¹², однако с другой – способствует реализации физиологической потребности нанимателя и иных определенных лиц в жилище. Следовательно, коммерческие наемные жилищные отношения представляют собой, с одной стороны, эквивалентно-возмездные (гражданские), а с другой – социально-обеспечительные (жилищные) отношения.

При этом отношения, связанные с договором коммерческого найма жилья государственного и муниципального жилищного фонда включают в себя, как минимум, две группы жилищных отношений различной первичной отраслевой принадлежности:

1) по поводу предоставления жилого помещения из государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования (административно-правовые);

2) по поводу срочного возмездного владения и пользования предоставленным жилым помещением (коммерческие наемные жилищные отношения в чистом виде – гражданско-правовые).

Третья группа указанных жилищных отношений может быть связана с последствиями расторжения договора коммерческого найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения нанимателем возложенных на него договором обязанностей, а именно – с предоставлением государством или муниципальным образованием жилого помещения, равнозначного ранее занимаемому; данные отношения являются административно-правовыми¹³.

Изложенное выше позволяет сделать вывод о комплексном характере коммерческих наемных жилищных отношений, а значит регулирование данных отношений только диспозитивным методом гражданского права не может в полной мере обеспечить защиту неимущественных прав и интересов субъектов. Таким образом, к отношениям, связанным с коммерческим наймом жилья, по общему правилу, в субсидиарном порядке необходимо применять нормы жилищного законодательства, в т.ч. те, которые по своей первичной отраслевой природе не являются гражданско-правовыми. Следовательно, договор коммерческого найма жилого помещения – самостоятельный комплексный институт гражданского и жилищного как права, так и законодательства. При этом законодательство, регулирующее коммерческий жилищный наем, представляет собой «сложную, дифференцированную по отраслям, и вместе с тем интегрированную систему»¹⁴.

Однако межотраслевая дифференциация любого правового регулирования эффективна только при условии четкого установления предмета правового регулирования соответствующих нормативно-правовых актов и разработки хорошей юридической техники. В этой связи необходимо исходить из того, что гражданское законодательство должно регулировать эквивалентно-возмездный аспект жилищных отношений, а жилищное – социально-обеспечительный, за исключением тех случаев, когда отдельные нормы гражданского права включаются в жилищное законодательство из соображений юридической техники, поскольку лишь при таком подходе можно обеспечить наибольшую эффективность реализации соответствующих интересов в жилищной сфере.

Во-первых, жилищное законодательство должно отрегулировать те вопросы коммерческого жилищного найма, по которым ГК РФ в гл. 35 отказывается от собственного приоритета (см. абз. 2 п. 1 ст. 673, абз. 2 ст. 679, абз. 1 ст. 680, п.п. 1 и 3 ст. 682, п. 2 ст. 685, абз. 3 п. 3 ст. 687 ГК РФ). Анализ перечисленных норм показывает, что Гражданский кодекс отказывается в гл. 35 от собственного приоритета только в регулировании блока вопросов, являющихся общими для всех (как в абз. 2 п. 1 ст. 673, абз. 2 ст. 679, абз. 1 ст. 680, п. 2 ст. 685, абз. 3 п. 3 ст. 687) или нескольких (как в п.п. 1 и 3 ст. 682) групп жилищных отношений, что представляется вполне логичным и экономящим средства правового регулирования.

Во-вторых, в жилищном законодательстве должны быть определены понятия и категории жилищного права, необходимость обращения к которым возникает при применении специальных норм ГК о коммерческом найме жилого помещения (например, термины «переустройство», «реконструкция», «переоборудование», используемые в отношении жилого помещения). Как видно, данные положения являются общими для всех групп жилищных отношений.

В-третьих, нормы о коммерческом найме жилья в ряде случаев должны быть включены в жилищное законодательство по соображениям юридической техники (например, положения, предусматривающие право пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника жилого помещения, если это установлено договором коммерческого найма или иным соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, нормы о порядке предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг нанимателями по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда). Изучение отмеченных норм свидетельствует о том, что они являются общими для нескольких групп жилищных отношений.

Наконец, в-четвертых, в жилищном законодательстве должны быть отражены особенности предоставления жилых помещений по договору коммерческого найма жилья в домах государственного или муниципального жилищных фондов.

Таким образом, в жилищном законодательстве должны присутствовать, в основном, общие нормы о коммерческом найме, за исключением положений о коммерческом найме государственного и муниципального жилья, которые носят специальный характер. В связи с этим представляется абсолютно неприемлемым «слепое» копирование определенных норм, содержащихся в ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законах, в ЖК РФ, поскольку в этом случае новые нормы лишь увеличат правовой массив.

Следует признать, что ЖК РФ более адекватно отражает особенности правового регулирования коммерческого найма жилья по сравнению с ЖК РСФСР. Так, в последнем акте содержалось много положений, коллидировавших с ГК РФ (к ним можно отнести, например, нормы ст.ст. 127, 131 – 133, 135, 136). В этой связи заслуживает одобрения то, что в новом ЖК структурно не выделяются нормы, посвященные найму жилого помещения в домах частного жилищного фонда. При этом положения, являющиеся общими для всех групп жилищных отношений, практически в полном объеме воспроизведены в первом разделе ЖК РФ; положения, являющиеся общими для коммерческого жилищного найма и некоторых иных групп жилищных отношений, содержатся в ряде остальных разделов ЖК; общие нормы о коммерческом найме жилого помещения, включенные в жилищное законодательство из соображений юридической техники, воспроизведены в ч. 4 ст. 31, ч. 7 ст. 32, ч.ч. 2 – 12 ст. 159 ЖК. Однако серьезным концептуальным изъяном субсидиарного правового регулирования коммерческого найма нормами жилищного законодательства видится отсутствие в ЖК РФ структурного подразделения, посвященного коммерческому найму жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Думается, что описанный выше подход к межотраслевой дифференциации правового регулирования коммерческого жилищного найма способствует обеспечению институциональной целостности соответствующего договора и адекватному отражению его правовой природы в законодательном массиве.

 

---

¹ Обзор различных точек зрения см. в соч. Чечулиной И.В. «Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения». (Дис. … канд. юрид. наук. М., 1999. С. 16 – 19).

² См., например: Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Комментарий к закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». М., 1993. С. 17. Кроме того, большинство организаций, специализирующихся на оказании посреднических услуг в сфере коммерческого найма, зачастую обозначают коммерческий наем жилья термином «аренда». Так, во многих агентствах недвижимости г. Москвы отношения, связанные с коммерческим жилищным наймом, оформляются договором аренды жилья, а структурными подразделениями данных агентств являются отделы аренды жилых помещений.

³ См., например: Сиволобова Г.С., Усенко М.И. Правовые вопросы эксплуатации жилищного фонда. Киев, 1978. С. 34.

⁴ См.: Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Указ. Соч. С. 17.

⁵ Федеральный закон от 26.01.96г. № 14-ФЗ (в послед. ред. Федерального закона от 26.06.07г. № 118-ФЗ, с послед. изм., внесенными Федеральным законом от 18.12.06г. № 231-ФЗ, с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.97г. № 21-П) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410. 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5497. 2007. № 27. Ст. 3213. 1997. № 52. Ст. 5930.

⁶ См.: Гражданское уложение Германии. Кн. 1. М., 2006. С. 131 – 174.

⁷ См.: Французский гражданский кодекс. СПб., 2004. С. 852 – 896.

⁸ См.: Зейна Мохаммад Омар Халиль. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора найма недвижимости по праву республики Йемен. Дис. … канд. юрид. наук. М., 1997. С. 3.

⁹ Согласно представлениям видных отечественных цивилистов, предмет договора во всех случаях наполняют действия обязанной стороны, а в договоре на передачу имущества – еще и соответствующий материальный объект. (См.: Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М., 1940. С. 22; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. первая: Общие положения. М., 2003. С. 278; Кн. вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 224; Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 398 – 399).

¹⁰ Федеральный закон от 29.12.04г. № 188-ФЗ (в послед. ред. Федерального закона от 29.12.06г. № 251-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 29.12.06г. № 258-ФЗ) // Российская газета. 2005. 12 января. СЗ РФ. 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 14. Ст. 21.

¹¹ Речь идет о случаях, когда на выполнение обязанностей наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда собственник уполномочивает жилищно-эксплуатационные организации и службы.

¹² Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М., 2003. С. 60.

¹³ Подробнее об этом см.: Ремидовский Р.А. Коммерческий наем жилого помещения в российском праве: опыт комплексного исследования. Монография. М., 2007. С. 139 – 141, 321.

¹⁴ Фразеологический оборот заимствован у Н.И. Краснова. См.: Краснов Н.И. Некоторые вопросы развития современной науки земельного права // Развитие гражданско-правовых наук. М., 1980. С. 80 – 81.