К вопросу о свободе договора коммерческого найма жилого помещения

 

Ремидовский Р.А., адвокат, экономист, 2010 год

 

Принцип свободы договора является ключевым в российском договорном праве (п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ)¹. При этом «очевидно, что свобода договора не может быть безграничной. Известные ограничения принципа договорной свободы неизбежны, и весь вопрос заключается только в том, как далеко они могут идти и в каких терминах они могут быть выражены»².

Одной из важнейших гарантий свободы договора являются устанавливаемые законодательством ограничения, содержащиеся в императивных нормах (п. 1 ст. 422 ГК). Но стоит полностью согласиться с К.И. Забоевым в том, что «понимание законов как свободы, а не как ее ограничений, есть (…) высший этап развития правосознания, следующий за просто осознанием необходимости ограничений свободы, и понимания в качестве таковых законов государства»³. В этой связи утверждать, что любая из императивных норм ГК, относящихся к договорам, представляет собой способ ограничения свободы договоров, можно лишь с известной долей условности, поскольку данные нормы в гражданском праве «попадают в общий дозволительный и диспозитивный режим и поэтому выполняют в системе правового регулирования иные функции, нежели, например, в налоговом и уголовном праве»⁴. Следует также заметить, что в некоторых императивных нормах о договорах объективированы системообразующие факторы, устанавливающие параметры саморегуляции соответствующей системы. Если такие императивные нормы выступают неотъемлемым условием трансформации хаотических общественных отношений в целостную систему, то диспозитивные нормы всегда служат базой самоорганизации указанной системы. В силу изложенного представляется, что правовое регулирование договорных отношений должно осуществляться в таких пределах, чтобы не перерасти в негативный фактор, не нарушить общий дозволительный и диспозитивный режим гражданского права, а также обеспечить условия, при которых самоорганизация соответствующего договора реализует заложенный в ней потенциал в оптимальной форме.

Субъективные права, возникающие из договора коммерческого найма жилого помещения, являются одновременно гражданскими и жилищными⁵. Ограничения гражданских и жилищных прав, содержащиеся в императивных правовых нормах, «представляют собой, во-первых, ограничение свободы в естественно-правовом значении, во-вторых, ограничение субъективного права в определенных правоотношениях»⁶. В первом случае ограничения понимаются в широком смысле и представляют собой систему императивных норм, входящих в гражданское и жилищное законодательство. Во втором – это ограничения, возможность установления которых предусмотрена ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 ЖК РФ. В силу указанных норм права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Определение меры и способов ограничения субъективного права в договорных правоотношениях – одна из ключевых проблем российского договорного права. Но в области коммерческого найма жилого помещения данная проблема обостряется наличием здесь практически беспрецедентного для российской правовой системы «симбиоза» частных и публичных интересов.

Дело в том, что жилое помещение в сфере коммерческого жилищного найма выступает объектом как соответствующего договора, так и экономического оборота (ст.ст. 128, 673 ГК РФ). В этой связи договор коммерческого найма жилья можно рассматривать как функциональный элемент экономической системы России и одновременно как правовой инструмент ее самоорганизации, поскольку современная экономическая парадигма нашего государства базируется на саморегуляции рынка. В то же время согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Жилище, независимо от того, кому оно принадлежит, составляет общенациональный фонд, в доступности и правильном использовании которого заинтересовано все общество. Для реализации социальной роли жилья в обществе, его функционального назначения, а также для решения «жилищного вопроса» государство вынуждено не только значительно увеличить объем публично-правовых ограничений собственника и нанимателя жилого помещения, но и проводить активную социально-обеспечительную политику. В данном случае разрастание самоорганизации жилищных отношений опасно как для самих субъектов, так и для общества в целом.

Следовательно, государственное воздействие на многоаспектные отношения, связанные с коммерческим наймом жилья, в условиях смешанной рыночной экономики должно обеспечивать, с одной стороны, «разумное экономическое планирование», опирающееся на спонтанные силы общества⁷, с другой – решение «жилищного вопроса», требующее от государства принятия действенных мер посредством использования административного ресурса, что, естественно, ограничивает экономическую свободу и самоорганизацию. Думается, что для эффективной реализации такого подхода неизбежна дифференциация отношений в сфере коммерческого жилищного найма на группы, обладающие различным синергетическим потенциалом, то есть способностью к самоорганизации⁸.

Так, наименьшим синергетическим потенциалом в заданной области будут обладать жилищные отношения, связанные с предоставлением жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда, а также отношения, связанные с последствиями расторжения договора коммерческого найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда, поскольку они должны быть досконально отрегулированы императивными правовыми нормами, и иное приведет к отсутствию единообразной реализации конституционного права гражданина на жилище. Жилищные отношения, связанные со срочным возмездным владением и пользованием жилым помещением государственного и муниципального жилищного фонда, должны обладать более значительным синергетическим потенциалом, чем отношения предыдущей группы, поскольку здесь сторонам целесообразно предоставить свободу в решении достаточно широкого круга вопросов. Наконец, наименее детерминированными государством в рассматриваемой сфере должны быть жилищные отношения, связанные со срочным возмездным владением и пользованием гражданином чужим жилым помещением частного жилищного фонда, поскольку данные отношения по своей природе являются рыночными и базируются на инициативе и равенстве граждан и организаций.

Представляется, что степень регулирования государством коммерческого найма жилого помещения в условиях смешанной рыночной экономики при «разумном экономическом планировании» определяется уровнем развития данных общественных отношений и его соответствием, в свою очередь, уровню экономического развития (механизм гражданско-правового регулирования общественных отношений). Чем выше уровень благосостояния общества, тем выше степень жилищной обеспеченности граждан и тем меньше ограничений права гражданина на жилище, свободы осуществления экономической деятельности и наоборот. Однако рыночная экономика циклична в своем развитии. В этой связи очевидно, что в период кризиса и депрессии роль государства в регулировании экономических процессов усиливается, а в период оживления и подъема – снижается. Как правило, в жилищной сфере в соответствии с фазами экономического цикла изменяется и активность государства в установлении соответствующих правовых ограничений, а также в обеспечении граждан жильем, причем по-разному. Если во время спада и депрессии государство вводит больше ограничений гражданских и жилищных прав и меньше обеспечивает жильем, то во время оживления и подъема оно предоставляет индивидам больше свободы в решении «жилищного вопроса» и активнее проводит обеспечительную жилищную политику. Следовательно, «масштаб» участия государства в регулировании отношений, связанных с коммерческим наймом жилья, определяется не только группой данных отношений, выделяемой по синергетическому потенциалу, но и уровнем экономического развития того или иного общества, а также экономическим циклом.

Стоит подчеркнуть, что российский опыт участия государства в решении «жилищного вопроса» отличается значительной спецификой. С переходом к рыночной экономике основная ставка в решении жилищной проблемы у нас была сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан⁹. Если первоначально эта цель достигалась за счет известного содействия государства, то в последние годы здесь наблюдается социальная конверсия: государство сознательно пересматривает в сторону минимизации свою ответственность перед собственником и нанимателем жилья¹⁰. Государственное воздействие на жилищную сферу в сегодняшних реалиях производится преимущественно по следующим направлениям:

1) обеспечение жилищем малоимущих и некоторых иных указанных в законе граждан, нуждающихся в социальной защите, бесплатно или за доступную плату;

2) предоставление гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

3) предоставление отдельным категориям граждан субсидий и компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг;

4) содействие развитию ипотечного кредитования.

При этом зачастую государство воздействует на жилищную сферу и опосредованно, с помощью кредитно-денежной и налогово-бюджетной политики. Так, размер учетной ставки процента оказывает влияние на объем заимствований коммерческими банками у Центрального банка и на объем ипотечного кредитования. Величина ставок налога на доходы физических лиц, налога на прибыль организаций, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций влияет на объем дополнительных денежных средств, которые граждане и организации могут пустить на строительство или приобретение жилья, получение его в коммерческий внаем.

Думается, что степень участия российского государства в реализации каждого из указанных направлений жилищной политики на сегодняшний день явно недостаточна, что прямо или косвенно влияет на эффективность осуществления гражданином своего права на жилище посредством коммерческого найма жилого помещения.

Так, в первом случае гражданин оказывается лишенным возможности получить жилище из государственного или муниципального жилищного фонда коммерческого использования либо вообще, потому что данное направление жилищной политики парализовано, либо своевременно и (или) за доступную плату, поскольку указанное направление реализуется не в полной мере.

Во втором случае помощь государства оказывается настолько незначительной, что гражданину приходится длительное время проживать на съемной жилплощади и расходовать на внесение платы за наем немалую часть денежных средств, что приводит к ощутимому увеличению сроков строительства жилья или периода накопления денежных средств на его приобретение; таким образом, коммерческий наем для данной категории граждан не является экономически эффективным и только затягивает решение «жилищного вопроса».

В третьем случае лицо получает несущественную помощь от государства в оплате жилья и коммунальных услуг.

В последнем случае залогодатель для того, чтобы выполнить условия кредитного договора, вынужден сдавать предмет ипотеки внаем по цене, не меньшей, чем величина процентов за кредит, в результате чего происходит «перекладывание» проблем собственника жилого помещения на нанимателя жилья, лишение его целого ряда гарантий, заключение ничтожных сделок коммерческого найма жилого помещения и т.д.

Кроме того, увеличение соответствующих налоговых ставок, взимание налога на недвижимость с рыночной стоимости жилых помещений, фактически, приводит к увеличению платы за наем жилых помещений частного жилищного фонда и негативно отражается на нанимателях, влияет на доступность коммерческого найма ввиду сокращения размера денежных средств, которые граждане готовы потратить для этих целей.

В связи с изложенным представляется, что ограничение свободы договора коммерческого найма жилого помещения в России не является оптимальным, в первую очередь, потому, что действующее гражданское и жилищное законодательство исходит из минимального участия государства в решении жилищной проблемы, и обусловлено это, к сожалению, не столько уровнем социально-экономического развития общества, сколько стремлением государства «навязать» индивидам свободу в области жилищных отношений. В результате «жилищный вопрос» эффективного решения не находит, более того, остро встает проблема социальной ответственности бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Итак, единой статичной «матрицы» ограничения свободы договора коммерческого жилищного найма нет и быть не может, каждый раз мы вынуждены учитывать целый комплекс динамических факторов. В то же время ограничения соответствующих гражданских и жилищных прав всегда следует устанавливать только в рамках концептуального подхода.

Во-первых, такие ограничения должны иметь своей целью реализацию частных и публичных интересов, таких как защита «слабой стороны» – нанимателя жилого помещения, ведение сбалансированного рыночного хозяйства в сфере коммерческого жилищного найма, сохранность жилищного фонда, стабильность владения и пользования жилым помещением, социально-экономическая эффективность договора коммерческого найма.

Во-вторых, ограничения гражданских прав в сфере коммерческого найма жилья должны быть единообразными независимо от субъекта Российской Федерации (что обеспечивает единство законности в сфере имущественных отношений), а ограничения жилищных прав в данной сфере должны устанавливаться в том или ином регионе в соответствии с определенными федеральными стандартами (что обеспечивает возможность решать «жилищный вопрос» исходя из нужд конкретного региона и достигнутого им уровня жилищной обеспеченности, но при этом не нарушать равное для всех граждан конституционное право на жилище).

В-третьих, рассматриваемые ограничения должны объективироваться в правовых нормах в соответствии с научно-обоснованными подходами к отраслевой дифференциации правового регулирования коммерческого найма жилого помещения, пониманию межотраслевых связей гражданского права, структуре гражданского и жилищного законодательства и с соблюдением всех принципов и канонов юридической техники.

Закономерным итогом воплощения ограничений субъективных прав в области коммерческого жилищного найма в правовом массиве в соответствии с изложенным концептуальным подходом должно стать законодательство о коммерческом найме жилья, представляющее собой целостную информационную логическую и досконально определенную социальную систему.

---

¹ Традиционно свобода договора включает в себя следующие виды свобод: 1) решения вопроса, заключать договор или воздержаться от его заключения; 2) выбора вида договора; 3) выбора контрагента по договору; 4) формирования условий договора; 5) изменения условий договора; 6) определения способа обеспечения исполнения обязательства, вытекающего из договора; 7) расторжения договора. Положения, содержащиеся в пунктах 1 – 5, относятся к свободе заключения договора; положения, содержащиеся в пунктах 1 – 4, отражают свободу договора в его статике, а в пунктах 5 – 7 – в динамике.

² Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 251.

³ Забоев К.И. Принцип свободы договора в российском гражданском праве. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2002. С. 18. Уместно также вспомнить известное изречение Цицерона: «Мы должны быть рабами закона, чтобы стать свободными».

⁴ Яковлев В.Ф. Россия: Экономика, гражданское право. М., 2000. С. 67.

⁵ См. об этом: Ремидовский Р.А. Коммерческий наем жилого помещения в российском праве: Опыт комплексного исследования. М., 2007. С. 30 – 33, 138 – 142.

⁶ Болвачева Н.Е. Ограничения как средство гражданско-правового регулирования // Актуальные проблемы гражданского права. Выпуск седьмой. М., НОРМА, 2003. С. 7 – 8.

⁷ На необходимость разумного экономического планирования жизни общества обращал в свое время внимание один из крупнейших западноевропейских политологов, социологов и экономистов Фридрих Август фон Хайек, который критиковал в этой связи Дж. Кейнса и других сторонников государственного регулирования экономики. «Организуя ту или иную область жизнедеятельности, мы должны максимально опираться на спонтанные силы общества и как можно меньше прибегать к принуждению», – писал он. (См.: Антология мировой политической мысли в пяти томах. Т. 2. Зарубежная политическая мысль. М., 2000. С. 416 и сл.). Думается, что именно концепция разумного экономического планирования лежит в основе современной российской экономической парадигмы.

⁸ Синергетический подход к изучению правовых явлений, в том числе договора, одним из первых предложил применить Ю.Ю. Ветютнев. По его мнению, договор с его сложной внутренней структурой и особой динамичностью создает благоприятную среду для развития синергетических закономерностей, поскольку субъекты, пользуясь предоставленной им законом свободой, сами устанавливают правила своего взаимодействия, а это – «самоорганизация в чистом виде» (См.: Ветютнев Ю.Ю. Синергетика в праве // Государство и право. 2002. № 4. С. 65.). Подробнее о синергетике в договоре коммерческого найма жилого помещения см.: Ремидовский Р.А. Указ. соч. С. 38 – 56.

⁹ Если в 1992 году государственный жилищный фонд составлял 19 %, муниципальный – 26 % всего объема жилищного фонда, то в 2008 году каждый из данных показателей снизился на 14 %. (См. об этом: Россия в цифрах. Краткий статистический сборник. М., 1996. С. 108; www.gks.ru).

¹⁰ Если в 1992 году число семей (включая одиночек), получивших жилье и улучшивших жилищные условия, составляло 948 тыс. чел. (10 % от числа семей, состоявших на учете на получение жилья), то в 2007 году данный показатель снизился до 140 тыс. чел. и составил 4 % от числа семей, состоявших на учете на получение жилья. (См. об этом: Россия в цифрах. Краткий статистический сборник. М., 1996. С. 107; www.gks.ru; Ремидовский Р.А. Указ. соч. С. 46 – 50).